征收（拆遷）估價(jià)能夠采用市場(chǎng)比較法的，應(yīng)優(yōu)先適用市場(chǎng)比較法，因?yàn)槠涔纼r(jià)結(jié)果便于大家理解和接受。市場(chǎng)比較法的適用前提，《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》要求在距估價(jià)時(shí)點(diǎn)1年內(nèi)，類(lèi)似房地產(chǎn)的可比實(shí)例的數(shù)量要達(dá)到估價(jià)規(guī)范要求的3宗以上，且在交易情況、交易日期、區(qū)域因素和個(gè)別因素這四項(xiàng)中，每項(xiàng)修正對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格不得超過(guò)20％，綜合調(diào)整不得超過(guò)30％。超過(guò)這些修正系數(shù)，說(shuō)明不屬于類(lèi)似房地產(chǎn)，已經(jīng)不具備采用市場(chǎng)比較法的前提條件。

1、住宅類(lèi)

根據(jù)委托方提供的相關(guān)資料，套式住宅類(lèi)房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)有足夠的類(lèi)似房地產(chǎn)成交實(shí)例，采用市場(chǎng)比較法最能體現(xiàn)其市場(chǎng)價(jià)值，故對(duì)其優(yōu)先選用市場(chǎng)比較法估價(jià)。

自建房或統(tǒng)建房市場(chǎng)交易少，不滿(mǎn)足市場(chǎng)比較法的前提條件，但此類(lèi)房屋可以在市場(chǎng)上出租，產(chǎn)生相應(yīng)的收益，采用收益法估價(jià)。

依據(jù)估價(jià)目的、估價(jià)對(duì)象特點(diǎn)結(jié)合相關(guān)規(guī)定，在無(wú)其他估價(jià)方法可以選用時(shí)，才選用成本法，顯然，本次評(píng)估不適用于成本法。

住建部頒發(fā)的《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》規(guī)定選用假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估的前提是被征收房屋屬于在建工程，本次委托評(píng)估的房屋均系已經(jīng)建成的現(xiàn)房，受毗鄰房產(chǎn)的影響以及城市規(guī)劃的嚴(yán)格控制，實(shí)際上也無(wú)法采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)。

2、臨街門(mén)面房

臨街門(mén)面房由于類(lèi)似門(mén)面房屋成交案例極少，不具備采用市場(chǎng)比較法估價(jià)的前提條件；門(mén)面類(lèi)物業(yè)一般也不適合運(yùn)用成本法估價(jià)；受城市規(guī)劃控制的影響，已建成現(xiàn)房依法不具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)權(quán)，故也無(wú)法適合采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)；而估價(jià)對(duì)象屬于有一定收益性的房地產(chǎn)，故適合收益法估價(jià)。

（二）估價(jià)方法的定義

1、市場(chǎng)比較法，是指與估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有過(guò)交易的類(lèi)似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類(lèi)似房地產(chǎn)的已知價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀(guān)合理價(jià)格或價(jià)值的方法。市場(chǎng)比較法是房地產(chǎn)估價(jià)最重要、最常用的方法之一，也是一種技術(shù)上成熟、最貼切實(shí)際的估價(jià)方法。

2、收益法，是指預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象未來(lái)的正常收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀(guān)合理價(jià)格或價(jià)值的方法。

十、被征收房屋補(bǔ)償評(píng)估價(jià)格

（一）5層套式住宅房評(píng)估價(jià)格

所在樓層

單價(jià)（元/㎡）

第一層

6480

第二層

6560

第三層

6660

第四層

6580

第五層

6420

（二）4層套式住宅房評(píng)估價(jià)格

所在樓層

單價(jià)（元/㎡）

第一層

6480

第二層

6560

第三層

6660

第四層

6500

（三）地上2層復(fù)式住宅評(píng)估價(jià)格

估價(jià)對(duì)象

單價(jià)（元/㎡）

磚混2層復(fù)式住宅

6380

注：上表中磚混2層復(fù)式住宅單價(jià)指所在層為1-2層無(wú)院落的磚混毛坯房

均價(jià)，若估價(jià)對(duì)象個(gè)別因素（如結(jié)構(gòu)、平面布局、有獨(dú)立院落、外觀(guān)、成新）

明顯優(yōu)于表中列示房屋，則對(duì)評(píng)估結(jié)果另行增值修正，并在分戶(hù)報(bào)告中詳述。

（四）單層門(mén)面評(píng)估價(jià)格

坐落（臨街）

單價(jià)（元/㎡）

臨寶城路

18600

注：寶城路內(nèi)（非直面臨街）單層門(mén)面價(jià)格依據(jù)其個(gè)別因素另行做減價(jià)修正，并在分戶(hù)報(bào)告中詳述。

十一、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋預(yù)評(píng)估

根據(jù)住建部建房[2011]77號(hào)關(guān)于印發(fā)《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》第十條的規(guī)定——“被征收房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)為房屋征收決定公告之日。用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)應(yīng)當(dāng)與被征收房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)一致”，價(jià)格估算的時(shí)點(diǎn)與征（拆遷）補(bǔ)償?shù)墓纼r(jià)時(shí)點(diǎn)必須一致才公平。

依據(jù)委托方提供的征收安置方案，征收人提供的安置房為宣城市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)開(kāi)達(dá)小區(qū)和桂花園小區(qū)，估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的及估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)，結(jié)合估價(jià)人員對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行充分分析后，確定開(kāi)達(dá)小區(qū)高層住宅在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的安置房均價(jià)為4000元/平方米，桂花園小區(qū)高層住宅在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的安置房均價(jià)為3100元/平方米，具體到每套房屋價(jià)格結(jié)合樓層另行確定。

十二、估價(jià)人員

專(zhuān)職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師楊莉、吳曉民赴現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行了查勘，專(zhuān)職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師楊莉、吳曉民具體承擔(dān)本次估價(jià)工作。估價(jià)師均與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象沒(méi)有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒(méi)有個(gè)人利害關(guān)系和偏見(jiàn)，特此聲明。